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ワンルームマンション投資はおすすめか?【解説します】

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近年、盛んに投資の良さが謳われるようになり、不動産業界では「区分所有(ワンルーム)のマンション投資」が価格的な取り組みやすさから人気を得ています。

 
これから「不動産投資」をしようと考えている方にとっては「まずはここから始めよう」ということで注目をしている方もいいのではないでしょうか。
 
不動産業界に携わる私から見て「どんなところがメリットなのか」、果たして「本当におすすめできるのか」という点について解説をさせていただきます。
 
ちなみに、私は実際に「区分所有(ワンルーム)のマンション投資」を行ってはいませんので、あくまで私が調査をした結果、「導き出した考え」であるという点にご注意ください。
 
結論から言うと「区分所有(ワンルーム)のマンション投資」は、不動産投資の中で「一番失敗するリスクが高い」と言えそうです。
 
 
ではその理由をメリットとデメリットに分けて解説していきます。
 
 
 
 

メリット

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メリットについて説明します。

①節税効果

ワンルームマンションの投資は「節税効果」があるという話は、調べるとよく出てくると思いますが、実際にどのような効果が考えられるでしょうか。
 
経費算入について
「管理会社への業務委託費用」「火災などの保険料」「修繕費」「固定資産税」「不動産取得税」「減価償却費」などが経費として算入できます。
 
これらを確定申告することで所得税を節税することができます。
 
 
効果はどの程度あるか
では効果があるのかという点ですが、すでに「所得税を多く支払っている人」は効果を感じられるでしょう。
 
上述の費用を経費算入することで所得税を軽減できます。また、赤字になれば、損益通算をして他の所得にかかる税金から差し引き、それに対応する税金の還付を受けることができます。
 
ただし、赤字の場合、そもそも「不動産投資としての結果を得られてない」ことになりますので、節税ができたとしてもあまり意味がないと考えた方が良いです。
 
 
 

②安定収入

不動産投資における一番のメリットですが、安定的に収入を得られるという点です。例えば下記の物件ですと、表面利回りが7.37%となっています。都内の物件にしてはいい方だと思います。

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楽待で検索(東京都23区内、利回りの高い物件)2019.2月付
 
ただし、実際の利回りは違うことには注意をしてください。
 
表面利回り 家賃収入÷購入価格×100
実質利回り (家賃収入-経費)÷購入価格×100
 
 
上記のように実質利回りに対しては経費がかかります。経費には下記の項目があります。
 
・ランニングコスト
「管理会社への業務委託費用」「固定資産税」「ローンの返済」などがランニングコストに当たります。
 
・イニシャルコスト
「不動産取得税」、「仲介手数料」、「登記費用」などが購入時にかかります。物件価格の約7%と言われていますので、上記物件の場合ですと100万円程度はかかることになります。
 
 

③管理がしやすい

一棟投資と比べて、管理にかかる手間が少ない点はメリットといえます。エレベーター、共用廊下、階段等の共用部分をメンテナンスしなくても済みますので、費用面でもメリットがあります。
 
 

デメリット

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一方で、どのようなメリットが考えられるかを見ていきます。

 

①空室リスク

「区分所有(ワンルーム)マンション投資」は、空室や滞納のリスクをもろに受けます。
 
例えば、空室は「一棟所有」の場合もリスクになるのですが、「一部屋」空きが出ても他でカバーできる「一棟所有」に比べ、「100か0か」の勝負になり、「空室をいかに出さないか」、「期間をいかに短くするか」という点は常に考えておく必要があります。
 
 

②利回り(収益)の低さ

メリットでも記載した下記物件を例にすると、物件価格に初期費用を合わせて約1,450万円が必要です。
 
30年ローンで金利2%とすると月の返済が約53,500円ですので年間642,000円、管理費を仮に300,000円とすると年間で942,000円。年間家賃が996,000円ですので、満室で想定しても残額が54,000円ということになります。
 
空室が出たり、退去費用がかかったりすることを考えると収益はかなり低めだといえます。
 
 

③銀行からの担保評価が低い

「区分所有(ワンルーム)マンション投資」で買い増しを行っていく場合に、「購入した物件」を担保にすることを考えます。
 
ワンルームの場合、そもそもの価格が安いため担保評価額が「数百万円程度」ということもあり得ます。
 
もしそれ以上に融資をしてもらえるとしたら、あなたの給料や別の資産を評価されていると考えた方が良く、その場合、通常よりも「リスクは高くなる」と考えた方が良いです。
 
 

④定期的に退去がある

「区分所有(ワンルーム)マンション投資」の場合、結婚、出産などのライフスタイルの変化により、引っ越しをされる方が多くなります。
 
そのため、特にワンルームでは「退去リスク」がその他の投資よりも大きくなります。(区分所有でもファミリー物件であれば影響は少ないですが)退去があると、「新規募集の広告費」や「クリーニング費用」で数十万円がかかるため、何度もそういったことがあると収支に大きくかかわってきます。
 
 

まとめ

以上のように、不動産投資において「区分所有(ワンルーム)のマンション投資」はあまりおすすめできる点がありませんでした。
 
唯一、「破格の条件で利回りを担保できる価格の物件」があれば購入してもよいのではないかというくらいです。
 
ただし冒頭でも申し上げた通り、あくまでも私の意見なので色々な方の考えを参考にして総合的に判断をしていただきたいと思います。
 
成功者の考えを知るには書籍での勉強がおすすめです【こちらも参考にしてください】
 
本日は以上です。
ありがとうございました。

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