資産運用

【重要です】不動産投資に失敗する3つの理由

投稿日:2019年2月15日 更新日:

今の社会は、景気は良くなって来ていても給料はなかなか上がらない、消費税増税(予定)に物価上昇(インフレ)で支出ばかりが増えていく、という状態になっています。

そんな中で、お金に働いてもらう「資産運用」の重要性は益々増しています。このブログでも資産運用について度々記事にしていますが、資産運用にも様々な種類があります。

関連記事
中でも「不動産投資」はインフレに強いとも言われていて、興味のある方も多いと思います。
しかし現状は、「リスクが大きい」「ほとんど失敗する」といった声が多く、二の足を踏んでいる方もいらっしゃると思います。

そこで本日は「不動産投資」の「リスク」を減らすために「失敗してしまう理由」という観点から解説していきます。

不動産投資で大切な考え方

f:id:USURA:20190215191244j:plain

私はどの種類でも「リスク」を極力取らない方法での投資というのをおすすめしています。投資ですので、「リスク」を全くとらないということはできないですが、ある程度抑えて、「そこそこの利益」を出すことは可能だと考えています。

しかし、多くの人は、大きく稼ごうとするあまり、大きなリスクをとってしまいがちです。「不動産投資」も同じで稼ぎを考えすぎると「失敗のリスク」は非常に大きくなります。しかし「何をしたらリスクが大きいか」を知っておくことことで「リスク」は抑えることができます。

そして「何をしたらリスクが大きいか」を知るには「失敗の法則」を知っておくことが重要です。

不動産投資の主なリスクについてはこちらもご覧ください。

不動産投資に失敗する理由

f:id:USURA:20190215191237j:plain

それでは具体的に「不動産投資」に失敗してしまう理由を3つ解説していきます。

①資本がない状態で挑戦する

大きすぎる「借金」は失敗する一番の要因となりえます。不動産のメリットは、ローンで物件を購入できるという点があります。

しかし、「フルローン(頭金なしですべてローン)」で購入する等といったことをしてしまうと、例えば、「空室」が続いて収益がなくなってしまった時や「急遽の修繕」などで突然の出費が生じた際に対応ができなかったり、赤字になることが考えられます。

②調査をせずに購入する

不動産業者任せになって、「表面利回り」「入居者数」などの数字だけを見て物件を判断してしまうと失敗する確率は非常に高くなります。不動産投資では、「物件」も「周辺環境」も「事前調査」が非常に重要です。

物件は、資料(「重要事項に関わる調査報告書」等)通りの構造か、目に見えない欠陥がないか、どんな人が住んでいるか(中古の場合)などを調査することが大切です。

周辺環境は、駅までの距離はもちろん、周辺の商業施設・公園・明るさ(夜が暗すぎないか)・治安を実際に現地に赴いて感じることが大切です。

③シミュレーション不足

不動産投資の最大のリスクは「空室リスク」です。また大規模修繕に向けた「修繕積立金」など「管理コスト」も生じてきます。

「表面利回り」ー「管理コスト」で「実質利回り」を計算することも大切ですが、例えば、「修繕積立金」が値上がりしてしまわないか、事前に修繕が生じそうな場合は事前に織り込んでおく、といった最悪の場合まで想定をしたシミュレーションが大切です。

不動産投資のシミュレーションにはこちらの本がおすすめです。

不動産投資の失敗を避けるためには

f:id:USURA:20190215192506j:plain

では上記のような失敗を避けるためにどういった部分に気を付けて投資を進めるとよいかという点についても解説していきます。

①明確な目的を持つ

あなたがどのような目的で「不動産投資」を始めるのかをはっきりと考えておくことが必要です。「大きな稼ぎを得たい」のか、「資産を少しずつ増やしたい」のか、「節税」か、「老後資金の確保」か、など目的を決めて投資に挑むということです。その目的によって取るべき戦略が変わってきます。

ただし、上述の通り「大きく稼ぐ」ことを目指す投資はおすすめできません。単純にリスクが増えるからです。副業で不動産投資を検討しているのであれば、なおさらです。大きく稼ぐことを考えるのであれば、「専業」で、不動産に「投資」ではなく「事業」として取り組むことが必要となります。

②基本的にはインカムゲイン

①でも言いましたが、「副業」で「不動産投資」を行うのであれば大きく稼ぐことは目指さない方が賢明です。大きく稼ぐには棟数を「たくさん持つ」か、付加価値をつけて売却をする「キャピタルゲイン(売却益)」を目指す必要があります。

しかし、これらは「多くの経験」と「専門知識」また、場合によっては「いくつかの失敗」も必要になります。それでは投資のメリットが薄れてしまいますので、あくまでも「インカムゲイン(家賃収入)」による長期で安定的な戦略をとることをおすすめします。

③小さく投資・長期で回収

私が考える不動産投資においての絶対的な成功戦略は「小さく投資」を始めて、「長期的に回収」していく仕組みを作ることです。

「不動産投資」では幸いなことに、様々な条件の中から物件を選ぶことができ、自分のスタンスに合った投資ができる状況が整っています。

例えば、小さく(借り入れを少なく)始めるためには「中古物件」「中古区分所有」の物件、そして長期で収益を得るために「空室リスク」は避けないといけないので「都心周辺」で「駅徒歩10分圏内」など需要があるところ。といった条件がおすすめです。

まとめ

以上のように不動産投資においてやってはいけない購入方法は3つ「資本がない状態で挑戦する」「調査をせずに購入する」「シミュレーション不足」です。

逆に、これを理解して始めると大きな失敗をすることは、ほぼないといえます。「不動産投資」に二の足を踏んでいる方はぜひこの法則を知って、挑戦をしていただけると嬉しいです。

本日は以上です。
ありがとうございました。

-資産運用

Copyright© ムームーダンスが来なければ , 2019 All Rights Reserved.