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【覚えておくべき】不動産投資におけるリスクと対策

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不動産投資に失敗しないためには「リスク」をいかに回避するかが重要となります。不動産投資には様々な「リスク」があり、それが不動産投資に踏み切れない要素の一つにもなっています。しかし、不動産投資の「リスク」はあらかじめ対策をしておくことで最小限に抑えたり、回避したりすることができます。

 
今回は不動産投資において「考えられるリスク」とそれぞれの「回避」「軽減」の対策について解説をしていきます。
 

考えられるリスクとは

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空室リスク

不動産投資において、一番のリスクが「空室リスク」です。万が一、空室になり、家賃収入が入ってこなくても、管理費用などの諸経費や固定資産税などの税金を支払う必要がありますし、ローンを組んでいれば返済もしなくてはなりません。空室が何か月も続くことは収益が全くないということになりますので、不動産投資では大きなリスクとなります。
 

金利上昇リスク

金利には、「固定金利」・「変動金利」の2種類があります。そして、変動金利を選択した場合は金利上昇リスクが伴ういます。つまり、ローンを組んだ後に金利が上昇し、当初想定していたよりも高い利息が発生してしまうことになるのです。
 

災害リスク

日本で一番の災害は、「地震のリスク」です。地震リスクへの備えが実資産である不動産投資では欠かせません。また、火災のリスクも被害の多いリスクです。
 
特に「木造住宅」、「密集エリア」ではリスクが高まるので注意が必要です。災害リスクは防ぐことが難しいので、いかに対策するかが重要です。
 

滞納リスク

家賃の滞納は、大きな問題であり意外にも起こりがちな問題です。大きな例だと100万円以上の滞納が発生してしまっているという場合もあります。さらに、滞納しているからとって、すぐに入居者を追い出すわけにもいかないのが特徴です。
 

価格下落リスク

築年数の経過と共に物件価格は下落していきます。高い価格で新築物件を買っても徐々に落ちていくのが不動産です。落ちるのは落ちるのですが、軽減することは可能ですので物件選びの際は頭に入れておくべきリスクといえます。
 

協力会社リスク

協力会社というのは、不動産投資をする際にお世話になる会社全てですが、何がリスクになるかというと、協力会社の選び方を間違えると余計な費用が掛かったり、手間がかかり収益を圧迫することになる点です。
 
例えば、物件を管理会社に任せている場合、入居者からの家賃や敷金はいったん管理会社に振り込まれることになります。もしも、賃貸管理会社が倒産した場合、家賃や敷金を取り戻すことほとんど不可能です。
 

回避・軽減の方法とは

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空室リスクの対策

一番の対策は、エリア選定です。具体的には、東京23区内の駅から徒歩10分以内の物件を選ぶこと。つまり需要の高いエリアを選定することです。さらに、新宿・渋谷・池袋・東京などのビッグターミナルへのアクセスが便利で、駅から徒歩10分以内の物件が、最も賃貸需要の高いエリアです。その分、価格は高くなるので、利回りは低くなりますが、安定的に収益を得るには良い選択だといえます。
 
ちなみに利回りについてはこちらで詳しく解説しています。

www.usurablog.com

 

金利上昇リスクの対策

まずは、固定金利を選ぶという手段があります。ただし、変動金利に比べて割高な点には注意が必要です。また、金利の上昇は物価の上昇と同時に進んでいくので、金利が上がっても物価の上昇を理由に家賃を値上げすれば対応可能といえます。
 
ただし、物価が上がったからといってすぐに給料が上がらないのと同様に、すぐに家賃を上げられるとは限りませんので、その点は注意が必要です。ですので、借入金額を一定以上にしないようにシミュレーションをしておくこと、日ごろから家賃収入を貯めておいき対応できる状態に備えておくことが重要です。
 

災害リスクの対策

まず地震のリスクですが、物件の建築年度が大きくかかわります。具体的には1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶことです。さらに最近の物件は性能もよくなっていますので、耐震性・耐久性の高い建物を選ぶことが重要です。
 
火災のリスクは、鉄筋構造の物件を選ぶこと、延焼が広がりやすい木造密集エリアは避けること、有事の際に、緊急車両が入れる道路幅があること等が重要です。また、地震保険や火災保険に加入するなどでは必須です。そういったことをしておくことでリスクに対処することができます。
 

滞納リスクの対策

家賃の滞納はに対策するには、プロに任せることです。信頼できる管理会社を見つけて任せてしまうことしかありません。さらに、管理会社によっては滞納保証という制度を持っている会社もあるので事前に調べておくことが必要です。

 

 価格下落リスクの対策

価格の下落は回避することができません。しかし、軽減することはできます。資産価値が落ちにくい物件を選ぶということです。
 
具体的には、立地のいい物件を選ぶこと。設備のいい物件を選ぶこと。などです。特に、立地が東京23区内で駅徒歩10分圏内の物件は資産価値が非常に高く、価格の下落リスクは大幅に軽減できます。
 

協力会社リスクの対策

こちらのリスクを回避するには、会社をよく調べる、対応を見ることです。例えば、管理を任せようとする会社がそもそもどの程度の規模なのかが重要です。資金力がなく倒産ということもあり得るので小さすぎる会社は注意です。
 
また、資金力があっても、対応が悪いと今後余計な手間がかかる確率が高いです。取引をする前にメールでのやり取りや電話のやり取りがあると思いますが、質問をいくつかしてみて、そのレスポンスが早いかどうかというところで判断をするのが早いかと思います。
 
 
その他、不動産投資で成功するために知っておくべきポイントをこちらで詳しくまとめていますので、ぜひご覧ください。 

まとめ

以上のように不動産投資はリスクが多いのですが、すべて対策をすることで回避や軽減ができるのです。そういった点で、他の投資と比べると事前にリスクを想定しやすく、リスクの対処にも取り組みやすいという点が、資産運用としては利点になるといえます。

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