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【リスクをなくす!】不動産投資における理想の利回りを知ろう

投稿日:2019年2月7日 更新日:

不動産投資を始める際「悩み」の一つとして、「利回りの妥当性」が気になる方が多いのではと思います。利回りは収益に直結しますので、この点をしっかり押さえておくことは不動産投資に失敗しないための基礎知識ともいえます。

そこで今回は不動産投資における理想の「利回り」とはという点について、エリアや条件ごとに比較をしていきたいと思います。

利回りの基本と現状の相場

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まずは不動産投資における利回りの基本的な考え方と最新の相場を合わせて解説していきます。

不動産投資利回りの考え方

不動産投資にでいう「利回り」には2つあります。「(家賃収入÷物件価格)×100」で算出される「表面利回り」と、設備費用、管理費用等のランニングコストを反映した「実質利回り」です。

サイトなどで表示されている利回りは基本的に表面利回り(もしくは空室の場合は想定で計算をした想定利回り)ですので、「実質利回り」とは多少異なる点に注意が必要です。

都内ワンルームマンションの利回り相場

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日本不動産研究所 第39回不動産投資家調査(2018年10月現在)

2018年10月に行われた不動産投資家調査によると、ワンルームマンションで人気のエリア「城南エリア」(港区、品川区、目黒区、大田区)の期待利回りは「4.4%」、取引利回りは「4.0%」です。「城東エリア」は、期待利回りが「4.5%」、取引利回りが「4.2%」となります。

地方の利回り相場

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日本不動産研究所 第39回不動産投資家調査(2018年10月現在)地方

一方で地方(都市部)は、都内の物件と比較すると利回りが高いのがわかるかと思います。都内の利回りが「4.5%」程度であるのに対して、「5.0%」を切るエリアはほとんどありません(大阪のみ)。都内より「1.0%」程度高い傾向が見てとれます。

地方の利回りが良くなるのは物件価格が安いという要因があります。ですので、地方の方が利回りの面でみるとメリットがあるといえます。

しかし、地方には別のリスクがあり、また同様に都内にも、メリット・デメリットがあります。その点はこちらの記事でもまとめております。

www.usurablog.com

理想の利回りとは

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表面利回りは物件の価格が安く、家賃が高ければ高くなります。では理想の利回りはどのくらいなのかという点について解説していきます。

なおマンションかアパートか、諸条件で多少変わってきますので、あくまでも目安という点にご注意ください。

一般的に考えられる理想の利回り

一般的に、どの物件でも実質利回りで「10%」以上あれば、ある程度の収益が見込めてキャッシュフローに余裕がある状態である場合が多いです。

「10%」より低いと、年間で手元に残るお金は数十万円程度となり、そこまで大きな金額は期待できません。20%、30%のような高い利回りの場合は、物件に何かしらのリスクがある可能性が高いです。

新築の理想的な利回り

新築の利回りは「5〜10%」程度が多いです。販売価格が高い分、比較的利回りの低い物件は多くなります。しかし、新築は人気があるため高い賃料でも経営していける点がメリットです。

中古の理想的な利回り

中古の利回りは、地方だと「10〜50%」以上、都内だと「5〜15%」以上の物件が主です。

ただし前述の通り、中古とは言えあまりにも高い利回りにはそれなりの「リスクが潜む」ので注意が必要です。また、変動が大きいのは、築年数・駅までのアクセスなどにより大きく変動するためです。

中古の利回りは修繕が行われる年度によっても変わります。大規模修繕は「10年~15年」で行われる事が多いので、購入する際は「築年数」にも注意が必要です。

都内での理想的な利回り

都内(23区内)ではどうかというと、前述の通り平均が「4.5%」前後ですので、「10%」以上の物件を探すことは都内ですとかなり難しくなります。「2%~8%」程度の幅が考えられますが、妥当な数字は「3.5%」程度といえるのではないでしょうか。

少し低い気もしますが、空室率が低く継続的に家賃収入が入るメリットもあるので、低利回りでも「リスク少なめ」で運用をできるといえます。

地方での理想的な利回り

地方は、利回り「50%」以上という高利回りも存在します。地方の都市部においても「20%」といった高利回りアパートがたくさんあります。

ただし、こちらもあまりに高利回りの場合は、それなりのリスクも伴っている可能性が高いので物件選びは慎重に行う必要があります。

また、地方の場合は「管理会社選び」も重要な要素です。「空室リスク」を低くするためにも管理会社選びには力を入れる必要があるといえます。

まとめ

本日は不動産投資を失敗しないための基礎として「利回り」について解説をしてきました。

要約すると利回りは「エリア」・「条件」により大きく変わってきます。高利回りの方が収益が多くなるため当然高利回り物件を探すことが必要ですが、高利回りにはそれだけの理由があることがほとんどです。

逆に「低利回り」でも需要が多く、安定して収益を見込めるメリットがあります。ですので、自分の目標と投資スタンスを明確にして計画的に物件探しをしていく必要があります。

本日は以上です。
ありがとうございました。

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