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【失敗しない不動産投資】物件選びで押さえておくべき3つの要素

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不動産投資は金額が大きいためリスクも大きく感じますが、物件の選び方や管理の仕方を間違えなければ、失敗する確率をかなり抑えることができます。

 
いくつかポイントがありますが、不動産投資を始める際には「稼げる物件を見つける」ことが一番重要です。たとえ建物自体が非常に魅力的だったとしても、立地や周辺環境がよくなければ「まず選ばれない」といえます。
 
とはいえ、始めたいと思っても、具体的に「どんな物件を選べばいいかわからない」という方が多いのではないかと思います。そこで今回は、不動産投資で失敗しないための方法「物件選びで押さえておくべき3つの要素」について解説していきます。
 
「知っておくべき10のポイント」もありますので気になる方はこちらもご覧ください。
なお、私は不動産業界向けのプロモーションを行っており、FPとしての資格も保持しています。ですので、業界で得た知識やFPの観点からみて、このやり方をすれば「リスクが少ない」手法という点で解説をさせていただきます。
 

物件選びの手段は

まず初めに、物件探しについて具体的にどのような手段があるかというと、主には下記の3点があげられます。

①不動産サイトを使う

不動産のサイトを見て物件を探すことは「基本中の基本」になります。しかし、基本であるがゆえに皆が行うことなので、その中でよい物件を見つけ出すことは非常に困難です。ではなぜ不動産サイトを見るかというと、相場観を身につけるためというのが一番です。とにかくいろいろな物件を見て、相場観を得ることで今後の物件探しがスムーズになると思います。
 

②不動産会社に紹介してもらう

不動産サイトでよい物件や興味がある物件を見つけたら不動産会社に問い合わせをすることになります。気になる物件があればどんどんお問合せをしていいと思います。ただし気を付ける点がいくつかあります。
 
1つ目は「買う気があることをわかってもらう」ことです。不動産会社は買う気があるかどうかをとても気にしており、一度買う気がないと判断されてしまうと物件紹介もしてくれなくなります。ですので、資金状況や具体的な希望などは誠意をもって伝えた方が良いと思います。
 
2つ目は、逆に気を付ける点ですが、不動産会社の中には営業熱心がゆえにあちらの希望を押し付けてくる会社があります。もちろんおすすめは聞くべきだと思いますが、予算が的外れだったり、希望の間取りや条件ではない場合なども多々ありますので、そういった際は明確にお断りすることも投資家として大事な姿勢です。
 

③不動産コンサルタントにお願いする

紹介料やコンサルタント料といった費用が掛かってしまいますが、自分で探すよりも良い物件に出会いやすく、出会うまでの時間も短縮できるのが不動産コンサルタントにお願いする場合です。副業として始める場合は特に時間の節約が大事ですので、予算によっては検討してもよいかもしれません。
 
ただし注意する点は、「まずは自分で探すこと」です。結局最後に判断をするのが自分であることを考えると相場観や知識はある程度ないといけませんので、すべてをお任せにするというよりは、「アドバイザー的に利用する」のが良いかと思います。
 
 

どのエリアに投資するべきか

エリアを大別すると「都心」と「地方」になります。ではその両者でどちらを選ぶかという点ですが、これには投資のスタンスが関係してきます。ですので下記2点のメリット・デメリットを比較して自身のスタンスに合うエリア選定をしていただければと思います。

①都心に買うメリット・デメリット

都心に物件を購入するメリットの一番は「需要が多い」ことです。人口の都心回帰が続いているため、都心では将来的に安定して需要を見込めると考えられます。不動産投資における一番のリスク「空室リスク」を回避しやすいのは大きいです。また、不動産自体に「資産価値がある」のも地方に比べた利点といえます。
 
一方デメリットは、供給数が多く「競争が激しい」ことです。競争が激しいということは「価格競争」があり、値下げ合戦ということもあり得ます。さらに、価格上昇で都心部の価格は天井に達しています。購入すること自体が難しく、利回りの良い物件を探すことが困難になっています。ですので、「予算があり」かつ、高利回り物件を「根気よく探すことができる」方には都心が向いているのではないかと思います。
 

②地方に買うメリット・デメリット

地方の物件を購入するメリットは、比較的「利回りが高い」ことです。都心に比べると倍くらい(都心が5%なら地方は10%)の違いがあります。また副業で行う場合は管理を任せることが多くなる(東京に住んでいる場合)と思いますので、何かあっても自分で対応することはできず「いい意味で」割り切れるのもメリットです。
 
一方デメリットは、人口減少により発生する「空室リスク」があることと、賃貸需要がそもそも多くはないという点です。また投資エリアと住むエリアが離れている場合は、現地に足を運ぶ(場合によっては何度も)必要がある点もデメリットです。ですので、「地方に通うこと」をいとわない方、もしくは地縁があり「地方に知見のある」エリアがある方、などは地方の方が高利回り物件が見つけやすいのでおすすめだと思います。
 

おすすめのタイプは

不動産投資においてはいくつか比較検討するべき点があります。ここではよく疑問に上がる以下2点を解説します。

①新築か中古か

基本的に新築はおすすめできません。というのも2019年現在は新築マンションは価格が高騰し、手が出せないレベルになっています。基本相場よりも高く設定されていることも多いので、余計に高くなっています。
 
また、よく聞く話かもしれませんが、新築は買った瞬間に中古になってしまい価値がガクッと下がります。そういった面からもまずは中古物件を購入することがおすすめです。
 

②区分所有か一棟所有か

区分所有には、「費用が安く手に入る」といメリットがあります。逆に費用が安いということは「収益はあまり見込めません」。さらに入居者がいなくなるとその時点で収益が0になるという「100か0かの投資」になります。
 
一方で一棟所有は、土地があるので「融資が受けやすい」、「大規模修繕を自由にできる」、「利回りが区分所有よりも比較的高い」、というメリットがあります。逆に「初期費用が掛かる」、「流動性が低い(売却しにくい)」といったデメリットがあります。以上を見ると頭金があるのであれば、一棟所有の方がよさそうに見えます。
 
しかし私は、区分所有の方が初心者の「不動産投資導入編」としてはいいのではないかと考えています。不動産投資では覚えること、経験すべきことがたくさんあり、いきなり高い物件を購入して始めるのはリスクとなりえます。そこで購入から融資そして管理までの経験作りとして始めて、一棟所有にステップアップしていくという考え方です。
 

まとめ

上記のように、不動産投資の基礎的な物件選びについてを解説してきましたが、今回の重要な点は物件選びの「手段を覚えておく」「投資エリアを選定する」「投資タイプを決める」の3点です。まず最初にこの部分を覚えておくことで「失敗のリスク」を抑えることができます。次回は「管理」や「融資」についても深堀していきます。
 
本日は以上です。
ありがとうございました。

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